В тази статия ще оставим настрани доволните клиенти от услугите по управление на етажна собственост и ще обърнем специално внимание на недоволните собственици. Тяхното категорично мнение е, че професионалният домоуправител „взима едни пари и нищо не върши“, а то се формира от прякото им наблюдение, че по жилищната им сграда проблемите си стоят нерешени. В първата част на статията ще изложа систематизирано основните ежедневни задачи на домоуправителя, голяма част от които остават неизвестни за клиента, а във втората част ще направя анализ на „нерешените проблеми“ и причините за изпадане в тази ситуация.
Най-напред да обърнем внимание, че клиентът на професионалният домоуправител е колективен. В един средностатистически вход има 24 апартамента или около 40 обитателя, които се намират помежду си в различни междусъседски отношения, често от които и конфликтни – било то поради неотстранен теч, оставени вещи в общите части, вдигане на шум или просто човешка непоносимост на характери. Законодателят е дал съвсем ясен ред за управление на сградата – общо събрание с решения, които са задължителни за изпълнение от управителят. Характерно е на свиканите общи събрания обикновено да се събират половината собственици, а не всички и когато бъде взето съответното решение, то по закон обвързва и останалите – неприсъствалите, които нямат знание за проведените дискусии и аргументи за съответното взето решение. За да достигне тази информация до неприсъствалите, в практиката често се налага домоуправителят да води индивидуални разговори със същите, докато ги убеди за нобходимостта да изпълнят решението (например увеличени такси за поддръжка на сградата или метод на разпределение на разходите). Когато работата е обвързана със събиране на пари, тя е винаги съпроводена с нежелание да се платят. Понякога се налага фирмата да води с часове кореспонденция със собствениците, докато ги убеди в правотата и наложителността да се спази редът.
Друга ситуация в работата на домоуправителят, която отнема изключително много фирмено време, но остава незабелязана от недоволните собственици, е снабдяването на оферти от три доставчика на определена услуга. Първият проблем е, че количествено стабилните фирми на пазара са малко на брой. Вторият проблем е, че тези фирми са заети и трудно могат да бъдат уговорени за оглед. Третият проблем е, че стабилните фирми са ангажирани с големи обекти и средностатистическият вход не представлява интерес за тях. В тази ситуация домоуправителят трябва да е упорит и настоятелен, за да се снабди с оферта за клиентите си, знаейки че двама от представителите на фирмите ги разхожда напразно, тъй като само една фирма ще бъде избрана. Домоуправителят е наясно, че тези неща клиента не го интересуват, той е заинтересован да бъде добре поддържана сградата му и на достъпна цена.
Следваща честа ситуация се създава при собственици, които не плащат ежемесечно таксите си и им се натрупват по-големи суми. Същите често са забравили кога последно са платили и имат вътрешното убеждение, че им се търсят повече пари, отколкото дължат. Парадоксално е, че същият хем се оказва длъжник към етажната собственост, хем ангажира от общото време, което е разпределено за работа с обекта, за да извършва допълнителни разяснения и да издава справки за сумите. Истината е, че все още българинът няма навика да си извършва вноските към касата на етажната собственост редовно, така както редовно си плаща токът и водата. Това генерира огромен разход на фирмено време, което се явява гратис на клиента и загуба на професионалният домоуправител, защото сключеният договор за възлагане правомощия на управител е в условията, че клиента ще извършва ежемесечно и редовно своите плащания към касата.
При извършване на огледи за течове, смяна на водомери, инспекция от комисия ВиК, отпушване на канал, извършване на ремонт – професионалният домоуправител винаги е там и контролира работата. При всяка една аварийна ситуация като спрял асансьор, неработещ домофон, настанил се скитник в общи части, счупена ключалка и пр. професионалният домоуправител веднага реагира на сигнала, но за тези неща недоволният клиент не узнава.
Втората част е за „Нерешените проблеми“ и какви са причините. Първата причина е чисто организационна. Да си представим една сграда, на която покривът й тече и течът стига до първият етаж. Редът е ясен: свиква се общо събрание, приема се решение за ремонт на покрив, приема се оферта. Първата спънка е още в реда на провеждане на събранието – липсата на кворум, защото например в повечето апартаменти живеят наематели, а собствениците нехаят. Присъстващите щом са по-малко от половината не смеят да вземат решение за толкова висок разход. Да приемем, че приемат оферта и е разпределен разходът за ремонт. Домоуправителят предвижда в месечната справката на задължения съответната вноска за ремонт, но онази част от апартаментите, в която живеят само наематели – не плащат вноската. Специфично за по-голямата част от собствениците, които дават жилищата си под наем е да не са предоставили никакви данни за контакт, същото е характерно и за необитаемите апартаменти. Лош вестоносец се явява домоуправителят, когато трябва да каже на шепата съвестни собственици, че хм ремонта им за момента няма да се изпълни и хем, че трябва и да сберат още пари за адвокатски хонорар.
Очаквайте Част 2 , в която ще изложа и решения на поставените проблеми.
Leave A Comment