Online юридически консултации в сферата на етажната собственост
Опишете своя казус и/или въпрос в коментар и ще Ви бъде отговорено с ясни насоки към действията, които бихте могли и имате право да предприемете, за да решите своя проблем.
CONSENS-M ще се радва да Ви бъде от полза за подобряване условията на живот в жилището Ви и по отношение на междусъседските Ви отношения.
Съседът над мен за пореден път ме наводнява, след което аз правя частични ремонти на апартамента, който обитавам. Той не поема дори част от разходите, тъй като нямал средства, което доведе до влошаване на отношенията ни. От м. 12.2019г след цялостен ремонт на стени, тавани и ламинат, застраховах жилището си.На 06.10.2020 г., след като два дни валя дъжд, установих, че на тавана на остъкления и усвоен като кухня мой балкон, има голямо мокро петно следствие от факта, че терасата на съседа не е остъклена и е открита, а явно и със спукана мозайка на пода. Уведомих застрахователното дружество, вещо лице посети дома ми, но искам да направя протокол, в който двама свидетели и домоуправителя да подпишат, че са видяли петното, а и те са свидетели на ремонта в къщи, който приключи преди 6 месеца. Моля за мостра, примерен протокол и да ме консултирате какъв е редът да подам граждански иск за възстановяване на щетата, макар, че тя е най-малката след няколкократните предишни наводнения в банята и коридора. За съжаление преди нямах застраховка или протокол, защото все си мислех, че на всеки може да се случи. Отношенията ни се влошиха след третото наводняване и от еднаквите му обяснения, че няма вина за това, че маркуча от пералнята, от налягането е излезнал от по- широката дупка в тръбата на мръсния канал, която е пробил. следващият път не беше забелязал, че се е спукала връзката на казанчето и коляното зад тоалетната чиния и т.н. и т.н. Изпратих майстор за моя сметка, оправи му проблемите и за благодарност след време ме напсува през балкона, тъй като беше пиян. Не съм контактувала с него до преди да се появи петното на ремонтирания ми таван на 06.10.2020г. Качих се с касиера на входа, да го уведомя за теча на балкона ми, той изкрещя в лицето ми куп нецензурни изрази, в смисъл че му дреме на … , че не му пука за мите течове и т.н. Смятам да не оставя безхаберието и нахалството му ненаказано.
Моля за консултация как да постъпя и по какъв законов ред да го принудя да положи усилия си оправи повредите по пода на терасата или да подържа собствеността си до толкова, че да не ми вреди!
Здравейте. Домоуправител съм отскоро на 20 ет.блок. На 20 етаж имаме собственик,който си е направил мезонет присвоявайки инсталационното помещение на 21 етаж. Пробил е плочата,иззидал е стени, преградил е коридори в своя полза
Така е от 20 години и на мен се падна честа да оправям това. Откъде да започна? Присвоил е и мазе ,което заедно с неговото е превърнал в мини апартамент.
Здравейте,
Когато общите части в сграда в режим на етажната собственост са неделими по естеството си, те няма как да бъдат придобити деривативно или олигинерно – нито могат да бъдат прехвърлени, нито могат да бъдат придобити по давност.
Най-напред уредете документите, които Ви легитимират като управител на етажната собственост – протоколите от общото събрание и приложенията към тях, за да изключите възможността за основание за възражения от страна на ответната страна.
След това можете да заведете иск от името на етажната собственост с правно основание чл.6, ал.1, т.1,2,3,19 ЗУЕС във вр.чл.38 ЗС във вр.чл.108 ЗС. Ако имате допълнителни въпроси, с удоволствие ще Ви бъде отговорено.
От няколко месеца се строи етаж,който е залепен на гаража ми.За ограда на моя имат е първия етаж ,т.е. магазин. От два дни се спускат през стената да си правят изолация.
Искам да попитам имат ли право без наше разрешение да се спускат с въжета, да санират. Може ли да се заведе дело за това, защото това са го направили, когато е нямало никой вкъщи.Благодаря предварително!
Здравейте Силвия Ганчева,
Не виждам абсолютно никакъв проблем да осъдите вашият съсед за непозволено увреждане като заведете иск по чл.45 ЗЗД. Също така няма проблем да присъедините и иск за разходите по покриване разноските на извършените от Вас ремонти. Компетентен да гледа делото е районен съд по местонахождение на имота, ако цената на иска е под 25000 лева. Делото не е сложно от практическа гледна точка, но все пак Ви съветвам да се обърнете към услугите на адвокат. Не отлагайте решаването на този въпрос.
Здравейте,отдавам апартаментът си на нощувки чрез booking.Апартаменът ми е категоризиран,има платен патент,по ДДС съм като физическо лице,всички гости ги регистрирам в ЕСТИ.Казусът ми е тъй като имаме басейн в блока и една комшийка се е заяла с мен мой гости да не влизат там има ли право тъй като е обща част?Знам,че при отдаване под наем таксата се вдига от 3-5пъти ,но законно ли е да е пълната такса за ремонт и обновяване или както пише е таксата за подръжка и управление?Вторият ми въпрос е възможно ли е с общо събрание да ми спрат дейността за отдаване на нощувки при положение ,че досега никой с нищо не е навредил на съседите ми и на сграда?Предварително благодаря
След теч в застраховано жилище, застахователят иска да се представи междусъседски протокол с посочена причина и място на теча. Дайте примери, как трябва да изглежда този документ.
Здравейте г-жо/г-ца Йорданова,
По всяка вероятност Вашият застраховател иска да му представите Констативен протокол за извършено нарушение по чл.57 ЗУЕС. Той се съставя от УС или управителя, или от трима собственика във входа. Трябва да съдържа, дата, място, данни за лицето извършило нарушението, подробно описание в какво се състои нарушението, имена на свидетелите и подписи. Изготвя се в три еднакви екземпляра – за нарушителя, за етажната собственост и за районното кметство.
Искам само да добавя, че не е необходимо в този протокол да посочвате причина, тъй като не сте длъжни да имате тези специфични знания. Лицата, които могат да установят причината са експертите/вещите лица, които в съдебна фаза биват назначавани.
Успех!
Имам запитване относно ЗУЕС. Закона допуска при липса на 67% присъственост на общо събрание, то да бъде отложено с 1 час и да се проведе с 33% ид. части. НО тук е въпроса взетите решение дали са законни? Ако в закона за едно решение се изисква 67% да са гласували, значи ли това, че при събрание с по-малко пристващи взетите решения не са реално решения.
Конкретните решения в случая са:
– промяна на вноски за фонд ремонд да се таксуват на идеални части, защото до момента е било на апартамент. Нямаше домова книга, домоуправител и тн., и нямахме яснота относно идеалните части.
– Ако живущ осъства повече от 30 календарни дни в годината да си плаща 100 % от таксата за общи нужди.
– Разгледани оферти относно входна врата и избрана една най-бюджетната от тях.
– И разплащателната сметка да остане на името на председателя, а не да се открива нова на Етажната собсвеност.
Много ще съм Ви благодарна, ако ми отговорите!
Поздрави,
Здравейте,
Много правилно сте се ориентирала, че при императивно постановена норма за кворум, то решение, което е взето с по-малко представени ИЧОЧ, същото ще е незаконосъобразно.
Кворум за провеждане на общо събрание е 67% ИЧОЧ, ако той не е наличен събранието се отлага с 1 час и при представени 33% ИЧОЧ събранието може да се проведе, а ако няма 33%, то се отлага за следващият ден при същият дневен ред и може да се проведе дори и с един собственик. Чл.17, ал.2 ЗУЕС изрично и изчерпателно постановява за кои решения на общото събрание е необходим определен кворум, като например за разпоредителни действия по учредяване право на строеж или право на ползване е необходим кворум 100%.
От друга страна съдебната практика е категорична, че ако не се упражни правото на обжалване на незаконосъобразното решение в тридесет дневен срок, то това право се погасява и решението, макар и незаконосъобразно се санира/закрепя, т.е. губи се правото да бъде оспорено.
По отношение на решенията, които посочвате:
1. Съгласно чл.50 ЗУЕС вноската към фонд „Ремонт и обновяване“ се изчислява съобразно притежаваните идеални части от общите части.
2. Съгласно чл.51, ал.3 ЗУЕС общото събрание може да реши собственик, ползвател или обитател да заплаща 1/2 от разходите за управление и поддръжка, т.е. ако не се вземе такова решение, то по право собственикът, обитателят или ползвателят дължи 100% от разпределеният му разход за същото.
3. Макар и да не сме задължени по закон, то е най-справедливо и разумно да бъдат разгледани няколко оферти на изпълнители.
4. Съгласно чл.50,ал.2 ЗУЕС сметката се открива на името на председателя, но тук ще си позволя да уточня, че има възможност за откриване на специална сметка на името на етажната собственост и силно препоръчвам такава, тъй като тези средства автоматично минават в патримониума на управителя на етажната собственост.
Като обобщение: Да, решенията са незаконосъобразни и да, те могат да се „заздравят“, ако не бъдат оспорени по реда на чл.40 ЗУЕС.
Поздрави!
Здравейте, имаме казус, който е наболял вече във нашия вход, точно със фирма „Домоуправител Пловдив“ ЕООД, от години се боря с нередните месечни сметки за, които упорито отказват разбивка, като ме заплашват със съд, за това ,че отказвам да заплатя суми, които не са реални, има и други проблеми и то фрапантни! За извършени ремонтни дейности ,във входа няма фактури за извършените услуги и избягват упорито ревизия на касата! За съжаление, тъй като имаме и други комшии във входа , които се боят да им се делегират права за управлението на входа е невъзможно на този етап да прекратим договора, но се обърнах към защита на потребителите, за да бъдат отстранени нередностите по отношение на другите живущи!Оказа се, че защита на потребителите няма право да се меси на тези фирми въпреки , че това се води , като услуга! Въпроса ми към Вас е има ли орган , който може да контролира не коректни фирми извършващи, този тип услуги? Към кого трябва да се обърна , за да се разреши казуса с некоректните месечни сметки и измамата с извършени услуги и неизпълнението на задълженията по договор сключен с фирма изпълняваща такива услуги????!!! Благодаря, предварително!Очакваме вашият отговор!
Здравейте,
Институцията, която може да контролира изпълнение на договорни отношения, в каквито сте с дружеството управител е гражданският съд. Към момента фигурата, която вменява закона за контрол на дейността на управителя е контрольора / контролен съвет, но за съжаление именно поради недоразвитата все още защита на този вид обществени отношения, голяма част от дружествата се възползват от празнините в закона, въпреки че те винаги могат да бъдат преодоляни, чрез граждански иск или сигнал в прокуратура.
Здравейте. Собственик съм на апартамент на последен етаж, над който има тавански етаж и съответно стаите се дават под наем. От началото на годината има много сериозен теч в апартамента- таванът се руши и е почти на арматура, стените са влажни до пода. Опитахме се да говорим с домоуправител и съседа под нас, който също има лек теч. Влязохме в някаква безумна схема на „експерименти“ от къде тече от страна на двамата господа. През два дни отваряхме апартамента за да видим как съхне,
пускахме вода от тавана за да видим ще потече ли пак. Искаме да установим от къде е проблемът и ако е при нас, ние ще направим ремонт за наша сметка. Ако е проблем на входа, солидарно да се разпредели разхода.Поискахме да се направи събрание за да намерим решение. Отговорът беше ще направим. И така 4 месеца разиграване. Лаици сме в тази област с ВиК проблемите и се консултирахме с майстор на място. Мнението му е, че трябва да се разбие една от таванските стени и да се види какво къде се случва. Все още няма развитие и всичко се руши и тъне в мухъл. Решихме ние да организираме общо събрание, на което дойдоха съседа под нас и домоуправителя, за да ни се подиграят, че никой не е дошъл. Въпросът ми е какво можем да направим, как да си търсим правата?
Здравейте,
За да отстраните този теч, е необходимо съдействието на собственикът над Вас, както и достъп до покрива. Домоуправителят може да Ви съдейства за достъп, а Вие се обърнете към услугите да утвърдена в практиката ВиК фирма, която да отстрани теча и да Ви представи първичен счетоводен документ за направените разходи, както и протокол от извършените ремонтни дейности.
След като констатирате, откъде идва теча, Вие ще сте наясно откого да търсите да Ви бъдат възстановени направените разходи. Следващата стъпка е да застраховате имота си и да се обърнете към услугите на адвокат, за да Ви даде конкретни възможности за възстановяване на похарчените за ремонта средства. Ако течът е от обща част – покрив, щранг, то етажната собственост следва да одобри разхода и да Ви върне сумата. Ако течът е от хоризонтално ВиК, то собственикът на имота е задълженото лице по осъществените от Вас разходи.
Поздрави: Миряна Вълчева
Здравейте!
Може ли физическо лице, което не е обитател, ползвател, нито собственик да бъде домоуправител на вход? Лицето е и портиер, но живее на съвсем друго място.
Здравейте,
Да, съгласно чл.19,ал.8 ЗУЕС“правомощия или част от тях на управител/ управителен съвет могат да бъдат възлагани физически лица или юридически лица, които не са собственици.“
Моля да прочетете цялата норма, за да можете да изпълните процедурата в нейната съвкупност.
Здравейте!Искам да ви помоля да ми помогнете с проблема, който имам съм съдружника ми в къщата ,която живеем.Не ми дава да се качвам на гаража си,който преди 3 години му оставих да ползва като тераса.
Здравейте г-жо Дишлиева,
Ако сте му учредили вещно право на ползване на гаража, то съдружникът Ви е в правото си да не Ви позволява да го ползвате, в частност тавана.
В противен случай, имате възможността да предявите ревандикационен иск в районен съд по местонахождение на имота, с който да искате от съда да осъди съдружника Ви да освободи тавана на гаража Ви, който ползва като тераса. Вие ще му дължите цената на подобренията, които е направил за тези 3 години по терасата.
Поздрави!
Във входа нямаме домоуправител от години.Касиерката още по време на пандемията спря да идва редовно за вноските.Събира от определени хора и иска вноски за по 4-5 месеца, което за апартаментите, които са с повече от 1 човек не е малка сума. Поисках на няколко пъти през тези две години да ми даде отчет кой колко плаща, какви пари има в касата и колко са разходите, но все отговор нямаше. Та дойде момента в който явно в касата не са останали пари, защото повече от две години, никой във входа не е плащал, понеже тя не събира пари, а събрание не се провежда.Плащането в този дълъг период е с пари събрани за ремонт на покрива, което не е редно. Преди седмица се проведе събрание и там бяхме заплашени с изгонване от входа, понеже искахме да знаем кой какво плаща, какви са разходите във входа и защо в поне 5 апартамента не се водят реално живеещите хора. Не пожелаха да отговорят на нито един от въпросите ни, но пък за сметка на това се оказа, че ние сме виновни затова, че никой не е плащал във входа от две години и половина. Да не говорим, че и чистачка нямаме от повече от година, а парите за такса на входа които бяха определени на човек от живущите, бяха въз основа на разходите на входа. На събранието присъстваха не повече от половината собственици и пак беше без протокол и решения. Искам да попитам в този случай какви са ми правата? Имат ли право да ме изведат принудително от жилището, при условие, че не отказвам да платя,а искам преди да внеса парите да се конкретизират разходите и да се даде някакъв отчет поне за наличността в касата.Във входа за този период от 2г.6м. не е плащал никой. Касиерката изкара списъци с неплатени и от там се видя, че никой не е плащал, а и на нас ни липсваха два месеца платени в тези списъци и когато й казах, че си пазя бележките, тя махна списъците. Не знам какво мога да направя в случая, защото тя се опита с лъжи да ни злепостави. Имам ли право на информация или да си плащам колкото ми кажат, а в същото време да не знам за какво отиват тези пари?
Здравейте Лилия,
Права сте, че парите за фонд“Ремонт и обновяване“ е неправомерно да се разходват за управление и поддръжка.Вашият касиер следва да изчисли всеки собственик какво непогасено задължение има за периода, разпределено по месеци. Тези данни, заедно с годишен отчет за приходите и разходите на етажната собственост следва да бъдат представени пред общото събрание. Щом собствениците погасят задълженията си за същият период, тогава ще се възстанови бюджета на фонд „Ремонт и обновяване“.
Съгласно ЗУЕС управителят е длъжен да представи доклад пред събранието най-малко веднъж в годината и в края на своят мандат. За свикване на събрание се поставя покана 7 дена по-рано, с която се обявява предварително и дневният ред на въпросите, по които ще се взима решение. Ако общото събрание не е гласувало предложение, то в правната Ви сфера няма никаква промяна.
Съгласно чл.45, ал.1, т.б от Закона за собствеността собственик може да бъде изведен от имота си за срок до 3 години с решение на общо събрание, ако системно нарушава ПВР или не изпълнява решения на общо събрание. Разбира се, за да се случи това, трябва да се спази строго формална процедура, която е невъзможно да се осъществи без Ваше знание, и за която са необходими протоколи от общо събрание както за решение за размера на месечните задължения към ЕС, така и решение с мнозинство 75% ИЧОЧ за извеждането Ви. Щом тези решения бъдат материализирани в протокол, то той следва да Ви бъде връчен, за да започне да тече 30-дневен срок, в който можете да защитите правата си пред районеният съд по местонахождение на имота Ви.
Поздрави!
Здр.,
Нашият блок от 19 ап е в режим на ЕС. Група собственици, обаче, имат и малък % ид части. Строителят е закупил земя от собственика на земята и е продал апартаменти с ид части и такива без ид. ч. Тези с ид части си правят събрания по ЗС ( закона за собствеността ) т.е. на ПИ.Моят въпрос е : може ли в един ПИ да има 2 закона едновременно и по ЗС и по ЗУЕС.
СОБСТВЕНИЦИТЕ НА ИД. Ч. СА ВТОРИЧНИ, А НЕ СА БИЛИ СОБСТВЕНИЦИ ПРИ УЧРЕДЯВАНЕ НА ПРАВОТО НА СТРОЕЖ
Здравейте,
Най-напред ЗУЕС се явява специален закон спрямо ЗС, което означава, че нормите на ЗУЕС са с предимство и ако има празноти, тогава се прилагат нормите на ЗС.
Идеалните части, които притежават съсобствениците в сградата са относими към площта, която притежават и сумата на идеалните части винаги е 100%. Не е възможно да се притежават реални части без идеални части.
Здр.,
Нашият блок от 19 ап е в режим на ЕС. Група собственици, обаче, имат и малък % ид части от земята.Строителят е закупил земя от собственика на земята и е продал апартаменти с ид части от земята и такива без ид. ч. от нея.Тези с ид части от ПИ си правят събрания по ЗС ( закона за собствеността ) т.е. на ПИ.Моят въпрос е : може ли в един ПИ да има 2 закона едновременно и по ЗС и по ЗУЕС.
СОБСТВЕНИЦИТЕ НА ИД. Ч. СА ВТОРИЧНИ, А НЕ СА БИЛИ СОБСТВЕНИЦИ ПРИ УЧРЕДЯВАНЕ НА ПРАВОТО НА СТРОЕЖ. Тяхната сума не е 100 %, защото има недекларирани ид части от ПИ. Броят им в % ид ч от ПИ е около 66 %.
Здр.
Благодаря Ви. не съм добре формулирала въпроса. Тук се касае само за ид ч от ПИ , а не за ид ч от сградата. Собствениците с ид ч от ПИ смятат, че техните права са над тези с право на строеж без ид ч от ПИ . Те казват , че ЗС на ид ч на земята е приоритетен т.е над ЗУЕС, що се касае до начина на ползване на земята, с други думи собственици на ид ч от ПИ имат приоритет при ползване на земята , а другите само с право на строеж нямат права върху земята.
Здравейте!
Имаме следния казус в нашия вход. Съседа живееш срещу нашия апартамент не е стабилен психически и често в ранни сутрешни часове или късно вечер вика във входа Господ. От скоро отглежда куче,което със сигурност няма чип,паспорт,може би и ваксини, основния проблем е,че кучето няма хигиенни навици и си върши работата (пишка) във входа. Просто не успява да издържи докато излезе от входа. Съседа не го изкарва често и животното си върши нуждата и в апартамента, като минеш покрай вратата смърди. Целия ни вход мирише и е в урина, по-голямата част от съседите са възрастни, страх ги е от него и когато има “авария” след кучето поливат с белина…и така до следващия път. Някой от тях подаде към общината сигнал за кучето, дойдоха 2 пъти да му оставят съобщение,че трябва да иде да регистрира кучето и т.н.,но той се крие, не отваря вратата и съответно те повече не са идвали. Какво друго може да се направи? От 7 апартамента (освен на въпросния съсед) едните съседи мислят,че е прекалено да го изгоним с подписка. Моля за съвет какво може да се направи,защото не се издържа тази миризма . Благодаря Ви предварително!
Здравейте, фирмата извършваща топлинно счетоводство на блока е монтирала ВЪВ входа ни устройства за дистанционно отчитане БЕЗ да уведоми домоуправителя или някой от собствениците. Въпросът ми е според закона за етажната собственост имат ли това право и ако не, по кой член можем да изискаме да си приберат устройствата?
Благодаря.
Здравейте, етажната ни собственост се управляваше от фирма професионален домоуправител за срок от 6 месеца. През този период след лоши метеорологични условия се наложи спешен ремонт на покрива, тъй като хидроизолацията на част от покрива липсваше и част от улуците от едната страна на сградата също. Фирмата не предприе никакви действия, затова етажната собственост се задейства и събра оферти от няколко фирми. Свикахме общо събрание по неотложен въпрос чл.12 ал.5, като за него имаме цялата нужна документация изисквана от ЗУЕС. В дневния ред добавихме и точка за прекратяване на договора с фирмата. На събранието и двете точки бяха приети и по имейл уведомихме фирмата че се отказваме от услугите им и след 30 дневното предизвестие следва да получим всички документи и средства. Като отговор получихме само че събранието е било нелеготимно въпреки изпратените документи. По време на предизвестието изпратихме към фирмата и ново искане за събрание на което в една от точките е избор на нов управителен съвет. След изтичането на 10 дневния срок нямахме насрочена дата за събрание и на основание чл.12 ал.3 свикахме такова, като изпратихме и покана за него към фирмата. На събранието техен представител не дойде, но ние следвахме описания дневен ред в поканата и избрахме нов управителен съвет. Уведомихме фирмата за това. Като резултат приеха предизвестието, но вместо то да приключва началото на месец май, когато е изпратен имейла от първото събрание, те го удължават до края на месец юни, когато избрахме новия управителен съвет. По закон знам че докато няма избран управител/управителен съвет, стария е длъжен да изпълнява тази дейност, за което етажната собственост е съгласна да си плати, но само за дните от юли, през които все още новият не е бил избран.
Отделно забелязахме в системата им че имаме начислена такса за още един апартамент. Входа ни е от 18 апартамента, а общата сума която фирмата събира на месец е за 19. Уведомихме ги за това и като отговор по телефона казаха че ще подпишем анекс към договора, но такъв така и не изпратиха.
Има и начислени такси, които не са по неотложни ремонти или гласувани от ЕС.
Уведомени са за всички тези неща и са предупредени че очакваме във финалния отчет да бъдат коригирани.
Въпроса ми е към коя институция можем да се обърнем ако тези суми не бъдат върнати и ако фирмата продължи да ни бави с връчването на документите и парите съхранявани при тях.
Здравейте,
Имаме следния казус. Мислим, че съседа над нас е нарушил коминното тяло (въздуховода за аспиратора защото няма предназначение за друго). Той е разбивал стената и е правил промени. След няколко обаждания накрая ме пусна в апартамента и измерих куфара ,където трябва да са затворени бетонните блокчета. По малък е от колкото са бетонните блокчета, а има и разминаване с нас и с куфара на съседите над него. Уведомих домоуправителя и исках заедно с него и техническо лице на сградата да се провери. Седмици наред домоуправителя не взема на сериозно нашата молба сякаш не иска да се занимава. Не ми звъни, казва ние да ходим ние да мерим, че никой не живеел, после че нямало кухня, че нямало вода не миришело от тях. Днес бях по настоятелен и оправданието е , че нямало никой и нямало да има никой в града още 2 месеца, а ние чуваме всеки ден как се стъпва отгоре и често да се реже нещо горе и монтира.
Преди време по време на ремонта жена ми е видяла, когато е минавала отвън тръба на мястото на бетонните блокчета. Мислим ,че са премахнати с цел увеличаване на място за шкафове и на тяхно място е сложена пвц тръба, в която сме вързани към магистралата на комина и ние и съседа над нас.
Към кого може да се обърнем и какво може да направим. Към адвокат с коя област на правото трябва да се обърна?