Как съобразено със закона да разпределим помежду си разходите за управление и поддръжка на общите части в сградата
Това е един от първите междусъседски въпроси в новопостроената сграда
С новите изменения в Закон за управление на етажната собственост собствениците вече имат право да избират между три модела на разпределение на вноските за управление и поддръжка на общите части.
Съгласно чл.51, ал 1 ЗУЕС вноските се разпределят, съобразно броят на живущите, но от януари 2024 година собствениците могат да разпределят този разход и поравно, според броят притежавани обекти , както и съобразно площта на обектите си.
Изключително е важно да се спазва ЗУЕС при определяне на месечните такси
Собствениците трябва да знаят, че ако не спазят нормите на закона със сигурност ще загубят хиляди левове. Има много случаи на обитатели, които не извършват никакво плащане на задължения в касата на етажната собственост. Те натрупват високи задължения, а когато общото събрание е взело незаконосъобразно решение при определяне на месечните такси, тези суми не могат да бъдат събрани по съдебен ред.
Законът е достатъчно гъвкъв в предоставянето на 3 варианта за определяне на месечните такси:
1. поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател;
2. съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата, или
3. поравно на самостоятелен обект.
В действителност месечната поддръжка на общите части все по-слабо се влияе от броят на обитателите, например: Почистващата фирма таксува една и съща такса за почистване без да съобразява, дали живеят 10 или 100 души в сградата. Фирмата за асансьорна поддръжка определя своят месечен абонамент въз основа на броят спирки, а не въз основа на броят живущи, които са го ползвали. Остава единствено електроенергията, която пък от своя страна се явява най-ниският месечен разход по поддръжка на една сграда.
Разпределението на месечните такси според броят на живущите във входа води до чести дразги
Живущите се сърдят , когато в месечната справка за задължения не са отразени коректно реалният брой на обитателите в сградата. Твърде често се случва собственици да пропуснат да се свържат със своят администратор – домоуправител, за да му декларират, че в апартамента от следващият месец броят на обитателите ще се е увеличи и съответно да бъдат начислени допълнителни пари в общата им месечна сума, която заплащат към касата на ЕС. Съседите, обаче, бързо забелязват промяната и с основание недоволстват, тъй като до съвсем скоро разпоредбата в закона беше императивна и начинът на месечно разпределение на разходите беше само един. Съгласно чл.51, ал.1 ЗУЕС разходите за управление и поддръжка се начисляваха въз основа на броят на живущите.
Професионалният управител няма правомощия единствено по устни данни на съсед да променя броят на обитателите в конкретният чужд апартамент, тъй като съвестният наблюдател е твърде възможно просто да се е заблудил. В тази хипотеза управителят няма никакво доказателство, което да оправдае извършената от него промяна по партидата на собственика. По тази причина методът на разпределение на разходите за поддръжка въз основа на броят на живущите се явява не съвсем точно изпълним, поради това, че макар и задължен да е всеки собственик в рамките на 15 дни от възникване на ново обстоятелство, то да бъде декларирано от собственика и вписано в книгата на собствениците.
Месечната такса към етажната собственост вклъчва и задължителната вноска за необходимиъремонти към фонд „Ремонт и обновяване“, която според чл. 50 ЗУЕС не може да бъде по-малка от 1% от минималната работна заплата в страната. Вноската за ремонт се изчислява според притежаваните идеални части от общите части, т.е. собственикът, притежаващ най-много площ в сградата ще внася най-висок дял парични вноски за ремонтни дейности.