Решения за изваждане на собственик по реда на чл.45 ЗУЕС се приемат с мнозинство не по-малко от 75% от представените идеални части от общите части на етажната собственост, като собственикът за когото се отнася решението не участва в гласуването. В този случай решението не може да се вземе, ако на събранието не присъстват собственици или техни представители на най-малко 51% идеални части от общите части на етажната собственост. Решението впоследствие може да бъде подкрепено, чрез издаване на изпълнителен лист, с който се осъществява изваждането му.
Когато собственик, ползвател или обитател системно нарушава правилника за вътрешния ред или създава невъзможност за нормално обитаване на сградата (например шум, агресия, замърсяване, отказ да спазва решения на общото събрание).
Предпоставка е нарушенията да са тежки, системни и документирани.
Каква е процедурата по извеждане на собственик, който пречи на съседите си, от жилището му? Процедура стъпка по стъпка:
- Констатация и документиране Управителят/домоуправителят или контролният съвет съставят констативни протоколи за нарушенията. Всеки протокол се връчва на нарушителя (или залепва на видно място, ако отказва да приеме). На нарушителя се изпраща писмено предупреждение (обикновено след поне 2–3 нарушения).В него се дава срок да прекрати нарушенията.
- Свикване на Общо събрание (ОС) Управителят свиква ОС на етажната собственост. В дневния ред задължително се включва точка „Изваждане на собственик/обитател по чл. 45 ЗУЕС“. Гласуване на Общото събрание: Решението за изваждане се взема с не по-малко от 75% от идеалните части от общите части. протоколира се надлежно (присъствен списък, подписи, срокове). Лицето, за което се гласува, не участва в гласуването.
- Срокът на изваждането е до 3 години.
- Решението се вписва в протокол, който се подписва и от управителя. Изпращане на решението Решението се връчва писмено на нарушителя (с обратна разписка или залепване на входа). Съдебна процедура За да се изпълни решението на ОС, етажната собственост (чрез управителя) трябва да подаде иск в съда. Съдът преценява дали нарушенията са доказани и дали процедурата е спазена.
- Ако решението бъде потвърдено, съдът издава изпълнителен лист за изваждане. Принудително изпълнение Чрез съдебен изпълнител нарушителят може да бъде изведен. В практиката това означава, че му се забранява достъп до апартамента за срока, определен от съда.
Ако е собственик, апартаментът може да бъде отдаден под наем от него, но той самият не може да го обитава.
Важни уточнения:
Изваждането е временно – максимум 3 години.
Правото на собственост не се губи.
Нарушителят има право да обжалва решението на ОС в 30-дневен срок.
На практика съдилищата са доста внимателни и изискват много добре документирани нарушения (протоколи, свидетели, жалби).
📌 Накратко:
Общото събрание решава, съдът потвърждава, съдебният изпълнител принуждава.
Необходими предпоставки и доказване на „системност“
Системността обичайно се тълкува като най-малко три еднотипни нарушения, след писмено предупреждение от управителя/УС и продължаващо поведение след него; нарушенията трябва да засягат вътрешния ред/добрите нрави или да възпрепятстват нормалното обитаване.
Не е допустимо изваждане само за неплатени вноски.
Преобладаващата практика приема, че само неплащането на такси/вноски не е достатъчно основание за изваждане—необходимо е качество и тежест на нарушенията спрямо реда/обитаването.
Съдебно потвърждение и изпълнение: Самото решение на ОС не е изпълнително основание—нужно е съдебно производство и изпълнителен лист; началото на срока на изваждането тече от фактическото изпълнение (напр. от издадения изпълнителен лист/принудително извеждане).
Право на обжалване
Решението на ОС за изваждане подлежи на съдебен контрол, като чести основания са: процедурни пороци при свикване/кворум, липса на надлежно предупреждение, недоказана системност. Срокът за оспорване е типично 30 дни от уведомяване за протокола.
Leave A Comment